En otro post os contábamos cómo recuperar los pagado de más si tenías cláusula suelo, y ahora queremos que estéis informados sobre otro tema, pues tengáis o no cláusula suelo, los gastos de formalización de hipoteca son reclamables.
El 23 de diciembre de 2015, el Tribunal Supremos declaró abusiva la cláusula suelo a través de la sentencia 705/2015 en la que el banco BBVA imponía al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, en la que se citaba lo siguiente:
“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.
¿Qué puedo reclamar exactamente?
1. La minuta de la Notaría correspondiente a la Escritura del Préstamo Hipotecario.
2. La factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
Referente al punto 1 y 2, el TS dice en su sentencia:
“En lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.
3. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al que se encuentra sujeta la escritura de préstamo hipotecario.
El Tribunal Supremo entiende que el sujeto pasivo es el Banco o Entidad prestamista. Son éstos y no el deudor hipotecario, los que están obligados al pago de dicho impuesto, tanto la cuota fija como la cuota gradual.
4. Gastos de gestoría siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco y gastos de tasación del inmueble.
¿Qué plazo hay para solicitar la reclamación de los gastos de formalización de hipoteca?
Si tu hipoteca aún está vigente, dispones de cuatro años a partir del día siguiente a la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo, es decir, tendrás de plazo hasta el 24 de diciembre de 2019.
Si por el contrario tu hipoteca ya está abonada, podrás reclamar los gastos siempre y cuando hayas terminado de pagar la hipoteca en el plazo de los 4 años anteriores a dicha sentencia.
¿Qué necesito para reclamar?
– Copia simple del Préstamo hipotecario
– Facturas donde se desglosen los diferentes gastos que el consumidor tuvo que abonar en el momento de formalizar el préstamo hipotecario y que son objeto de la reclamación (notario, registro, tasador).
– Copia de la carta de Pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600)
¿Cómo reclamo?
Lo ideal primero es intentar llegar a un acuerdo con la entidad bancaria para no acudir a los tribunales, por lo que es muy recomendable acudir primero al defensor del cliente de la entidad bancaria correspondiente. Se les remitirá un escrito reclamando los gastos a los que se ha hecho frente.
La OCU ha puesto a disposición de todos los afectados un modelo de reclamación, puedes descargarlo aquí.
El banco está en la obligación de responderte, en el caso de no llegar a un acuerdo, el siguiente paso es reclamar por la vía judicial y acudir a los tribunales. Si llegamos a este punto, necesitaremos la ayuda de un abogado y procurador.